Статистика квартир: как развивается рынок недвижимости

• Для тех кто не любит читать длинные тексты сразу напишу выводы:
• Для продавцов недвижимости — продавать срочно, прямо сегодня, а лучше еще вчера.
• Для покупателей недвижимости: ждать лета следующего года, причем не важно что вы собираетесь купить— вторичку или новостройку.

Для тех кому интересна причинно-следственная связь, предлагаю читать дальше. Но для этого вернемся в прошлое.

А точнее к лету 2018 года. Что произошло на рынке новостроек? Правильно, застройщикам дали год, чтобы полностью перейти на расчеты по эскроу-счетам и проектное финансирование.

И вот тут началось зрелище: застройщики по всем каналам транслировали мысль, что при переходе на проектное финансирование им придется платить проценты банкам и тогда недвижимость ощутимо вырастет в цене и поэтому надо брать сейчас.

И что сделали застройщики на волне ажиотажного спроса? Подняли цены! Часть населения обратила взор на рынок вторички, ведь там еще оставались не дорогие квартиры. Но это не надолго.

Продавцы готового жилья, смекнув что происходит в новостройках, быстренько подняли цены и многим удалось продать втридорого свои халупы с тараканами. Например, месяц назад продалась 1к квартира на Королева 48 (серия 600.

11) за 4600!!! А год назад она стоила максимум 3800!!!! Т.е. в среднем по рынку рост стоимости был в 15-17%.

Вот ведь интересный менталитет у наших людей. Казалось бы, что может быть логичнее: покупай когда дешевеет, продавай когда дорожает. Так нет ведь, 90% населения бегут, сломя голову покупать сегодня, со словами «ведь завтра будет еще дороже». Не будет!

Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год.

На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к.

процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:

Говоря простым языком, все кто хотел купить недвижимость сделали это в конце 2018 года и первой половине 2019. И сейчас ощущается реальный дефицит покупателей — звонков и просмотров квартир мало, это не могли не заметить агенты и собственники.

А если вы покупатель, то для вас сигналом, что квартиру мало смотрят (и есть повод хорошо поторговаться), является то, что после просмотра вам перезванивает продавец (или агент продавца).

Тут логика проста: если звонков по квартире много и просмотры идут активно, то на мнущегося интересанта всем будет наплевать, зачем тратить время на звонки.

А если вы единственный человек на пару недель, кто решил посмотреть выставленную в продажу квартиру, то за вас будут цепляться как за последнюю соломинку (ну или хотя бы узнать, что не понравилось).

И что мы имеем в сухом остатке сейчас? Началось снижение цен на вторичку и стагнация в новостройках. Это можно наблюдать на сайтах-агрегаторах и в торге с продавцами. Для примера скрины с ЦИАНа, по хрущикам хорошо видно как продавцы начинают приземлять свои амбиции:

А что будет с ценами на новостройки?

Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2018 и зимой 2019, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились.

А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции.

Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!

Но не надо думать, что сейчас застройщики, перед НГ, устроят аттракцион невиданной щедрости. Какие-то скидки несомненно будут, но конечная цена все равно будет выше чем в прошлом году.

К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик раньше продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с хорошей степенью готовности, продавалась за 3.8 млн и эта же квартира, уже из под собственности за 4.2млн.

На начальных этапах строительства застройщик использовал бесплатные деньги дольщиков чтобы строить, а потом получал прибыль. А при переходе на проектное финансирование деньги на процесс строительства будут платные и застройщикам нет необходимости продавать дешево на начальных этапах.

 Т.е. застройщики будут продавать эту же условную 1к квартиру на стадии котлована уже по 3.8млн, а через 2-3 года стройки она будет стоить 4.2млн!!! Это значит, что вложение денег в новостройки, а также возможность сэкономить на покупке собственного жилья, себя изживает.

Но люди привыкли, что новостройка дорожает по мере готовности дома, и все равно покупают, наивно полагая, что потом будет еще дороже.

ИТОГ

Потолок повышения цен на недвижимость ограничивается покупательской способностью населения, т.е. весь ажиотаж который есть сейчас устаканится в течение года и цены на вторичку вернутся к своим прежним значениям.

Совет продавцам вторички, которым еще можно запрыгнуть в последний вагон (правда не всем):

Год назад ваша квартира стоила 3.8млн, а сейчас в вашем же доме тетя Маша продает такую же квартиру за 4.4млн, а дядя Петя за 4.6млн. А в вашей-то квартире евроремонтище и поэтому вы хотите не меньше чем 4.8млн.

Но спуститесь с небес на землю и сбрасываете цену до 4.2млн сейчас и продавайте, потому что уже завтра у вас будет дежавю со сказкой Пушкина…

Совет для покупателей новостроек:

Не торопиться с покупкой если не горит. Если горит, то не покупайте новостройки на котловане, сэкономить много не получиться, а ждать придется долго.

Совет для инвесторов и спекулянтов: до свиданья, вам здесь больше делать нечего.

Источник: /cian.ru/blogs-prognoz-tsen-na-nedvizhimost-v-2020-godu-299864/

Покупка недвижимости в 2020 году

В мире происходит постоянное развитие, иногда некоторые сферы развиваются и претерпевают изменения гораздо быстрее других.  Такой сферой является строительство и рынок недвижимости в частности. Каждый год происходят изменения не только в глобальном плане, но и в частных вопросах, связанных с недвижимостью.

Состояние рынка недвижимость в 2019 году

Согласно статистическим данным по итогам первого квартала 2019 года произошло изменение цен на вторичном рынке жилья. Основной прирост цен затронул недорогие сегменты рынка и локации.

Изменение цен продолжает зависеть от сегмента жилья, в каком районе оно расположено. Но рост цен затрагивает наиболее низкие сегменты рынка, например, квартиры в старых районах Москвы за первый квартал подорожали на 2,5%, в тот же период цена на жилье в элитных районах столицы осталась прежней.

Также подорожание зависело от площади квартиры и количества комнат внутри нее, то есть квартиры, где комнат 2 и меньше имели рост в стоимости, а где комнат больше практически не выросли в цене, некоторые даже убавили в стоимости.

Во-вторых, происходит увеличение стоимости квадратного метра из-за новостной информации.

Из-за изменений в порядке сдачи жилья на первичном рынке с 1 июля все строительные компании обещают повышение цен, что также сказывается на рынке вторичного жилья.

Жизнеспособность данного тренда вызывает сомнения, так как в экономике страны не происходит существенных изменений, которые влияли бы на финансовое состояние населения – доходы после кризисных ситуации еще не восстановились, а ипотека как одна из возможностей подорожала.

Большинство экспертов говорят о том, что на протяжении 2019 года возможно снижение спроса на покупку недвижимости не  только на территории Москвы, но и других городов России.

Это интересно:  Ethereum Classic проведет хардфорк Atlantis 17 сентября

Прогноз на рынок недвижимости в 2020 году

Рынок недвижимости в текущий момент находится в кризисном положении, но можно говорить о том, что все негативные моменты уже произошли – введены поправки в законы, стоимость нефти упала, введены санкции на всю экономику страны, рубль претерпел все возможные изменения. Но возникает вопрос, как будет изменено состояние первичного и вторичного рынка жилья в предстоящем году.

Согласно данным аналитики состояние рынка недвижимости не подвержено влиянию внешних факторов на текущий период, такая тенденция будет сохраняться в краткосрочном периоде. На рынок оказывает воздействие главный внутренний фактор – увеличение предложения на жилье. За последнее время объем первичного рынка был увеличен практически в полтора раза.

В краткосрочном периоде не предвидится предпосылок, которые предполагали бы уменьшение текущего предложения на первичном рынке жилья.

Можно провести аналогию с нефтяных рынком: в период снижения цен строительные организации не стремятся сократить объемы строительства, а, наоборот, увеличивают количество проектов.

  Объяснить такое поведение столичных организаций можно следующим образом – только лишь пятую часть себестоимости проекта застройщики инвестируют до момента получения разрешения на строительство.

Поэтому целесообразно вывести проект на рынок для привлечения дольщиков, после их привлечения строительство остановить практически невозможно.

Вторая причина такого поведения – это корректировки строительного законодательства. Вносимые изменения о долевых инвестициях могут послужить причиной изменения в будущем периоде предложения на рынке недвижимости. Ориентировочно объем новых проектов может снизиться только после вступления изменений в полной мере в силу, то есть ближе к концу 2020 года.

К концу 2020 году ожидается совпадение показателей спроса на жилье и предложения на рынке строительства, при сохранении единственного условия – цены на жилье будут сокращаться. В настоящий период времени спрос на жилье не соответствует предложению в значительной степени.

За последние года наблюдается общий процесс снижения стоимости квартир на первичном и вторичном рынке на постоянной основе на 10%. По мнению экспертов, такая тенденция будет сохраняться до совпадения показателей спроса и предложения, то есть либо спрос будет увеличен, либо предложение будет сокращено.

Текущее развитие экономики не предполагает значительных изменений данного показателя, до сих пор не был восстановлен уровень дохода граждан после кризисных ситуаций.

Поэтому большинство населения ждет еще большего снижения стоимости жилья для его дальнейшего приобретения. Как уже говорилось ранее, величина спроса будет равна величине предложения в 2020-2021 годах.

Состояние первичного рынка в 2020 году

На основе аналитических исследований в 2020 году будут следующие цена на недвижимость в пределах МКАД:

1. Экономсегмент достигнет стоимости в 100 000 рублей за метр;
2. Сегмент комфорткласса – до 150 000 рублей;
3. Сегмент бизнескласса – до 250 000 рублей;
4. Сегмент высшего класса – до 600 000 рублей.

Состояние рынка вне МКАД значительно отличается, практически в 2-3 раза.

Строительные организации закладывают уже такую величину в стоимость квартир, которые будут сданы в 2020 и последующих годах. Они достаточно оперативно отреагировали на состояние кризиса и отрегулировали стоимость изначально. Добились они таких изменений следующим образом – за счет систем скидок и уменьшения квадратов жилья.

То есть в целом наблюдается снижение стоимости жилья на первичном рынке в небольшом темпе.

Ситуация на вторичном рынке в 2020 году

Собственники в настоящий момент наблюдают не выгодные условия для продажи своего жилья. Сейчас предпочтение отдается первичному рынку, вследствие чего многие объекты недвижимости вторичного рынка просто уходят с продажи или цена на них не меняется.

Владельцы квартир не учитывают конъюнктуру рынка и не регулируют в соответствии с ней стоимость своего жилья. Такое поведение можно объяснить психологией человека. Практически никто не согласен с тем, что его жилье может стоить гораздо ниже им заявленной цены, следовательно, человек сознательно не хочет идти себе в убыток. В таком случае остается ждать удобного момента для продажи.

Согласно аналитическим исследованиям специалистов рынок вторичной недвижимости в 2020 году ждет также снижение цен, но в более быстрых масштабах по сравнению с рынком первичной недвижимости. В таком случае многие продавцы могут просто уйти с рынка, не продавая свое имущество, а направляя его на получение другого вида дохода с него.

Кому следует приобретать жилье в 2020 году?

Как уже говорилось ранее, ожидается незначительный спад на стоимость жилья к концу 2020 года. Поэтому вопрос приобретения жилья необходимо отложить до этого момента.

В связи с отсутствие высокого значения покупательной способности населения возникает вопрос, как приобретать квартиру?

Наиболее оптимальным является приобретение недвижимости за собственные средства либо по программе долевого участия.

Покупка за собственные средства предполагает накопление денежных средств в долгосрочном периоде, что не всегда может быть осуществлено.

Долевое участие является оптимальным вариантом для покупки собственного жилья, происходит наименьший процент переплат сторонним организациям и появляются более высокие гарантии от компаний-застройщиков, если их деятельность построена без обмана.

Рынок долевого участия хранит в себе множество подводных камней, с которыми нужно разобраться до вступления на него.

Источник: /yur-gazeta.ru/ekonomika/pokypka-nedvijimosti-v-2020-gody.html

Динамика рынка недвижимости: 5 общих трендов, когда всё рухнет

Если вы вкладываетесь в недвижимость, вам важно знать примерный прогноз движения цен и общие тренды рынка. Факторов влияния на недвижимость много, начиная от политики США и заканчивая отменой ДДУ. Однако для того, чтобы «быть в рынке» жилищного строительства, нужно осознать одну простую вещь:

недвижимость — это черепаха и реагирует позже всех активов на глобальные изменения.

Когда рухнет биржа, то сначала среагирует курс валюты, затем — фондовый рынок, затем рынок драгоценных металлов и только затем — недвижимость. Это дает некоторые преимущества при вложении в квадратные метры, пока они еще доступны.

• Содержание
• Сможет ли новый вице-премьер по строительству сохранить ДДУ?
• Цель покупки квартиры: с чего начать?
• Что будет с рынком недвижимости в 2018-ом году?

Отмена ДДУ с июля 2018 года: как Мутко поможет ситуации?

Вероятно, бывший министр спорта — Виталий Мутко, скоро станет вице-премьером по строительству в новом составе Правительства РФ. Его кандидатуру выдвинул премьер Дмитрий Медведев, сообщает РБК.

Строительная отрасль переживает сейчас серьезные изменения ввиду новых поправок в 214-ФЗ с июля 2018 года. Эти поправки приведут к проектному финансированию строительных проектов через счета-эскроу и отмене ДДУ.

Поправки к 214-ФЗ доставляют много неудобств мелким застройщикам, которые строили исключительно на деньги дольщиков. Также могут пострадать и некоторые региональные затсройщики. Может, поэтому некоторые из них уже начали осваивать столичные рынки Москвы и Петербурга? Как, например, Интергрупп, который строит ЖК «Две столицы» в Московском районе.

Региональный застройщик «Интергрупп» пришел в Петербург и строит ЖК «Две столицы» в Московском районе

Общий тренд на строительном рынке с новыми поправками — это отмена продаж на стадии строительства.

То есть та маржа, которая была у инвесторов в новостройки — уйдет. По ряду источников, одновременно с этим ипотечная ставка будет уменьшаться до 6-7%.

Перед Мутко стоит непростая задача найти новые решения для застройщиков и населения. Как поступит Мутко, узнаем позже, но пока некоторые эксперты сообщают, что нас ожидает появление новых программ для покупки квартир, а также изменения в нормативах строительства.

Цель покупки квартиры: для себя, для сдачи в аренду, для перепродажи, для сохранения денег?

Начать инвестирование можно с цели покупки. В зависимости от изначальной цели, выбирается стратегия вложений. Однако не стоит думать, что вы проиграете: при инвестиции в квартиры проиграть почти нереально. Потому что недвижимость растет несмотря ни на что.

Тенденции рынка недвижимости: как ведет себя рынок в Санкт-Петербурге?

• Вторичное жилье возраста 0 — 15 лет, «сталинки» и центр города растут на величину инфляции
• Старая «вторичка» обесценивается, то есть если у вас есть старая квартира типа «хрущевки» или «корабли», то продавать выгоднее прямо сейчас: дальше будет только дешевле
• Первичное жилье (новостройки от этапа «котлован» до 100% готовности) приносят маржу 400 — 1500 тыс. руб. Эта цифра постепенно уменьшится на 10-20% после поправок в 214-ФЗ.
• Цена «первички» на этапе котлована приравняется к стоимости готового жилья в течение трех лет.
• Цена на «первичку» растет, закономерно ставка по ипотеке снижается, чтобы поддерживать спрос на недвижимость.

Уровень инфляции, конечно, никак не блещет стабильными показателями, поэтому при своих расчетах разумно брать что-то среднее и еще делать скидку 2-3%, мало ли что.

«Брежневки», «корабли», «хрущевки» и весь старый фонд (кроме сталинок и центра) падает в цене

То есть, спрос на недвижимость будет сохранятся примерно на прежнем уровне: цена растет, зато ставка по ипотеке снижается и составит менее 8% в 2024-ому году, как сообщил президент в своем недавнем выступлении.

Ипотека к 2024-ому году составит менее 8%

Поэтому недвижимость по-прежнему остается одним из самых верных друзей инвестора и подходит для вложений даже самым неопытным. Если вам понравилась статья и вы хотите оставаться в курсе динамики цен на недвижимость в 2018-ом году, обязательно ставьте лайк и подписывайтесь на этот канал!

Источник: /zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5af213748c8be36795a856ab

Как появился и развивался рынок недвижимости в РФ, и каково его состояние сейчас?

Рынок недвижимости в России (как и в других развитых странах) меняется достаточно быстро. Особенно непредсказуемыми изменения становятся в кризисные периоды. В таких ситуациях анализ рынка являет собой сложную задачу: цены и спрос могут качнуться как вверх, так и вниз.

Ниже IQReview приводит краткий обзор текущего положения дел рынка недвижимости в РФ. Эти данные актуальны в первую очередь тем, кто в ближайшие полгода-год планирует покупку или продажу имущества.

История создания и развития рынка недвижимости в РФ

Рынок недвижимости в России сравнительно «молодой»: возник он лишь в 1990 году. В середине этого года закон «О собственности в СССР» расширился и стал включать понятие «частная собственность». По факту в массовом порядке рынок стал развиваться лишь с 1992 года — когда стала практиковаться До когда доступна бесплатная приватизация жилья?приватизация жилья.

Как и в любой другой стране рынок недвижимости в России имел и имеет свои характерные особенности. Изначально они были такими:

1. Спрос превышал предложение в несколько раз, а в крупных городах — в десятки раз.

2. Услуги риелторовНа что живут риелторы? не были так распространены, как сейчас, и в целом оказывались непрофессионально.

3. Цены на жилье были очень низкими (к примеру, в 1995-1997 годах среднюю «однушку» в Москве можно было приобрести за $25-30 тысяч).

Процесс формирования цены

Вторичный рынок Москвы (и других городов РФ) условно формировался в несколько этапов:

1. С 1990 по середину 1991 года. Этап «рождения» рынка недвижимости в РФ, для которого характерны низкие и стабильные цены.

   Покупка и продажа в тот период не носила массового характера — сделки заключались сравнительно редко (население еще не привыкло к нововведениям, и вдобавок в стране происходили серьезные перемены).

   В основном продавали жилье мигранты, сделки часто совершались по себестоимости строительства.

2. Со второй половины 1991 до начала 1993 года. Вторичный рынок начинает активно расти, особенно в крупных городах. За неполные 2 года вместе с количеством сделок растет и спрос, и стоимость жилья. В отдельные периоды прирост цен составлял по 10-15% в валюте.

   Спрос во многом рос из-за быстрого развития рыночных отношений и создания нового класса населения — «новых русских». В крупных городах разбогатевшие коммерсанты и бандиты активно скупали недвижимость, стимулируя и спрос, и цены на нее.

   Начали появляться первые крупные риелторские конторы.

3. Со второй половины 1993 до конца 1995 года. Стремительный рост, который наметился в предыдущие два года, стал замедляться, ситуация на рынке стала более стабильной.

   Стабилизироваться начали и цены: если раньше они часто назначались хаотично, и были далеки от адекватных (как в большую, так и в меньшую стороны), то к этим годам на стоимость жилплощади стали больше влиять такие факторы, как тип дома, расположение, планировка квартиры, окружающая инфраструктура и так далее. Именно в конце 1995 года российская столица стала одним из самых дорогостоящих городов планеты по расценкам на жилье.

4. С начала 1996 по середину 1998 года. Масштабы и расценки постепенно стабилизировались, принимая более системный и продуманный характер.

5. Со второй половины 1998 по середину 1999 года. Из-за кризиса в 1998 году торговля квартирами существенно замедлилась. На спад пошли и расценки на жилье в долларах.

Приведем приблизительные цены на московские «квадраты» (грубо усредненные показатели, квартиры — в спальных районах):

• конец 1993 года — $400-600 за 1 «квадрат»;
• 1994 год — $600-900 за «квадрат»;
• 1995-1996 годы — до $1200 за «квадрат»;
• 1997 год — $600-1000 за «квадрат;
• вторая половина 1998 года — $700-900 за «квадрат»;
• вторая половина 1999 года — $450-600 за «квадрат».

Для более состоятельных покупателей, покупающих жилье в престижных районах, цены были выше примерно на 50%.

Самый дорогой и престижный сегмент рынка стал формироваться ориентировочно в конце 1994 года. Выделять элитные квартиры стали в первую очередь в Москве и нескольких других крупных городах. На конец 1994 года средняя стоимость 1 квадратного места такого жилья в Москве составляла около $2500, а на пике цен (в 1996 году) доходила до $4000.

Текущее состояние

Начиная с 2010 по 2013 годы рынок российской недвижимости испытывал стабильный плавный рост. Рос как спрос на жилье, так и стоимость жилплощади.

Рынок Российской недвижимости

С началом кризиса рост замедлился, и начался откат. Причин тому несколько:

1. Крупные инвесторы потеряли возможность получать «дешевые» кредиты — из-за чего замедлились темпы строительства (а часть начатых объектов оказалась заморожена).

2. “Просел” реальный доход населения, из-за чего граждане стали меньше покупать жилье (как в ипотеку, так и без нее).

3. Ужесточились ипотечные требования, из-за чего взять ее стало сложно даже тем, у кого хватает средств на выплату кредита.

4. Выросла себестоимость строительства нового жилья (из-за роста курса доллара, который увеличил цены на строительную технику).

Эти факторы привели к тому, что рынок недвижимости (прогноз на который в 2010-2013 годах был стабильно положительным) стал “падать”:

• снизился уровень продаж квартир в новостройках;
• уменьшилось количество взятых ипотек;
• уменьшилось общее количество сделок по покупке;
• уменьшилась стоимость квадратных метров (в первую очередь для вторичного жилья);
• снизились темпы строительства (новое жилье все равно продолжает строиться, но уже не в тех масштабах, что были до кризиса).

Часто в новостройках жилье раскупается неохотно. В некоторых жилых комплексах, сданных 1-2 года назад, до сих пор остается пустой значительная часть квартир. Такая тенденция наблюдается по всей территории страны — как в регионах, так и в Москве.

Если оценить прогноз на 2017 год, то дальнейшего снижения цен на новостройки ожидать вряд ли стоит. Стоимость «квадрата» в строящихся домах и без того снизилась, поэтому этот рынок скорее просто “приостановится” до улучшения ситуации. Возможен даже обратный процесс — из-за подорожания строительства цены могут несущественно вырасти.

Такая ситуация на рынке недвижимости в 2017 году может привести к дефициту новостроек в обозримом будущем.

Если кризис уже пережил пик, и дальше экономика государства пойдет на восстановление, то спрос на жилплощадь снова начнет расти.

Из-за того, что сейчас значительная часть объектов оказалась замороженной, на рынке может оказаться недостаточно предложений. Такая ситуация маловероятна, но все же возможна (и в основном для крупных городов).

Снижение цен на вторичном рынке недвижимости

На вторичном рынке недвижимости в 2017 году (и в ближайшие 1-2 года) прогнозируется продолжение снижения цен. Это может частично стимулировать спрос.

Какова ситуация в сегменте коммерческих объектов?

Жилье — не единственный «товар», который пользуется высоким спросом. Широко развит в России и рынок коммерческой недвижимости. Сюда можно отнести офисы, магазины, а также складские помещения и здания — именно такие объекты покупаются, продаются и арендуются чаще всего.

В первой половине 2017 года в крупных городах начинает восстанавливаться спрос на офисную недвижимость. Для примера: в Москве за первый квартал объем новых сделок покупки и аренды оказался на 45% больше, чем за такой же период в 2016 году, и на 66% больше, чем в 2015. Получается, что спрос на столичные офисы поднялся в полтора раза.

Рынок складской недвижимости наиболее оживленный в столице. В начале 2017 года отмечается существенное падение количества сделок по сравнению с 2016 годом.

После начала кризиса, когда рынок складской недвижимости стал «падать», она стала плавно снижаться, и во второй половине 2015 года «пробила» отметку в 4100. Сейчас средняя годовая стоимость аренды колеблется на уровне 4000 рублей за «квадрат».

Прогноз по рынку недвижимости (видео)

Источник: /IQReview.ru/economy/rynok-nedvizhimosti/

Рынок жилья готовит катастрофу

На российском рынке жилья происходит что-то неладное, или вот-вот начнет происходить. Огромные масштабы жилищного строительства, на фоне снижающихся доходов значительной части населения вызывают беспокойство экспертов.

Как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на отчет Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), портфель потенциальных банкротов в строительном комплексе достигает 7,8 млн кв. мю, причем уход с рынка мелких и средних застройщиков может начаться уже этим летом.

Дело швах

По данным РАСК, в 2018 году по всей стране на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем в 2017 году. Общая площадь объектов банкротящихся девелоперов составила 4,5 млн кв. м.

В самой худшей ситуации находятся 111 застройщиков, которые в 2018 году были признаны несостоятельными, так как на их балансе находится 3,6 млн кв. м. незавершенного строительства, или 77,8 тыс. квартир, на которые рассчитывают их реальные покупатели.

Эксплуатация примерно 60% объектов, которые в 2018 году находились на балансе у банкротов, должна была начаться после 2020 года. По словам представителей Минстроя, объекты, готовые менее чем на 30%, к которым как раз относится жилье, ввод которого запланирован на 2020 год, обладают наибольшим риском банкротства.

Снова обманутые дольщики?

Еще совсем недавно можно было подумать, что строительному буму в России, особенно в ее наиболее благополучных регионах, не будет конца — под застройку уходили все мыслимые и немыслимые площадки вне зависимости от их местоположения и наличия обременений.

Сегодня начинает выясняться, что все больше девелоперов, нахватав объектов, просто не имеют возможности завершить начатое строительство.

Учитывая, что практически за каждой квартирой, зависшей у застройщика — потенциального банкрота, стоят реальные люди с надеждами на собственное жилье и взятыми под это кредитами, проблема обманутых дольщиков может снова встать в полный рост.

В чем причина?

Почему начинает давать сбой колоссальная строительная машина, на протяжении нескольких лет только наращивавшая обороты?

По словам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, на это есть две причины.

«Первая — ипотека дорожает, стоимость квартир повышается. А платежеспособный спрос, как все видят, падает, — говорит бизнес-омбудсмен. — Надо работать со спросом, субсидировать ставки по ипотеке».

Вторая проблема, по мнению Титова, связана с переход застройщиков на эскроу-счета, который может привести к уходу с рынка многих компаний.

«Сейчас тем, у кого цикл работ выполнен на 70%, разрешается остаться на старой системе, — напоминает Борис Титов. — Остальным придется переходить на эскроу-счета. И для тех, кто успел сделать процентов 50, у кого все было хорошо, условия изменятся. И возможные трудности с получением кредита, его удорожание (по расчетам, на 5−7%) приведут к увеличению стоимости квартиры и дальнейшему падению спроса. В результате государство само обманет дольщиков, вместо того, чтобы их защитить».

Поясним, что по версии авторов этого нововведения, предполагается, что деньги дольщиков (ради их же безопасности), должны передаваться не напрямую застройщикам, а храниться на специальных эскроу-счетах в банке.

Предполагается, что под эти депозиты девелопер может получать кредиты и вести строительство. Забрать заблокированные деньги дольщиков и погасить взятые кредиты он сможет только после завершения строительства.

Причины принятия закона об эскроу-счетах в целом очевидны. Таким образом государство пытается поддержать аффилированные с ним крупные девелоперские компании, оградив их от возможных неурядиц, в том числе и с дольщиками.

Однако, в нынешних условиях данная схема работает преимущественно только с самыми крупными застройщиками, располагающими значительными собственными средствами, и гораздо меньше подходит для мелких и средних девелоперов.

Источником рисков становятся банки, не торопящиеся выдавать строителям кредиты, ввиду собственной пессимистической оценки будущего рынка жилья. Все это является потенциальной причиной масштабной волны банкротств, которая может накрыть строительную отрасль в обозримой перспективе.

Принцип велосипеда

Здесь имеет смысл обратить внимание на первую причину, обозначенную Борисом Титовым — падающий спрос и дорожающая ипотека.

Строительный рынок чем-то сродни велосипеду, который едет только до той поры, пока седок крутит педали. Девелоперы живут и стремительно богатеют только в условиях постоянного притока на рынок новых средств, а проще говоря — жилищного бума. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает», и строители остаются один на один с миллионами квадратных метров никому не нужного недостроя.

Падать «велосипед» начал не сегодня, а еще несколько лет назад, однако тогда были найдены способы его удержания в вертикальном положении. И таких способов было два: активное развитие агломераций вокруг успешных городов, где еще оставались деньги и работа, а также, разгон ипотеки.

«Отфильтрованная» часть, сама того не понимая, подтолкнула строительный бум и озолотила тех, кто еще не успел озолотиться в строительном секторе.

Издержками этого процесса стало бесконтрольное разрастание агломераций, уплотнение застройки в городах и ухудшение условий повседневной жизни (скученность, пробки, недостаток инфраструктуры) в Москве и ряде других городов.

Не меньше вопросов вызывает и ипотека. Жажда денег со стороны строительного лобби способствовала формированию ипотечного бума.

Для тех, кто не мог купить жилье сразу, была обеспечена возможность занять необходимые деньги на длительный период под не самый низкий процент.

Таким образом, граждане оплатили застройщикам квадратные метры голого бетона, еще не заработанными деньгами, отрабатывать которые им предстоит еще долгие годы.

В сухом остатке

Судя по приведенным выше данным РАСК, мы наблюдаем разрастающийся кризис в строительной отрасли, чреватый волной банкротств застройщиков. Введение эскроу-счетов приведет к уходу с рынка мелких и средних девелоперов, за которыми значатся десятки тысяч недостроенных квартир.

Нет ни каких гарантий, что все компании-банкроты будут выкуплены своими более удачливыми коллегами. Во-первых потому, что далеко не все их объекты достаточно привлекательны, а во-вторых из-за постепенно сокращающегося платежеспособного спроса на жилье.

Все это становится основанием для появления тысяч новых обманутых дольщиков.

Еще хуже обстоят дела с ипотечниками. В случае банкротства застройщика, они остаются один на один с кредитом и непонятными перспективами достройки уже оплаченных квартир.

Источник: /finance.rambler.ru/realty/41854113-rynok-zhilya-gotovit-katastrofu/

Цены на вторичную недвижимость прекращают движение

В то время как в сегменте новостроек заметная положительная динамика цен сохраняется, стоимость вторичной недвижимости стагнирует. За минувший месяц вторичное жилье в России подорожало менее чем на 1%, в среднем до 66 тыс. руб. за 1 кв. м. Возможности заметно повысить цены у собственников сейчас нет: спрос оттягивает на себя первичный рынок.

Цены на рынке вторичной недвижимости перешли в режим стагнации. Согласно расчетам ЦИАН, стоимость вторичного жилья в 15 городах-миллионниках в ноябре увеличилась на 0,8% относительно октября, до 77,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

В годовом выражении динамика тоже замедлилась и составила 7%. У аналитиков «Авито Недвижимость» похожие расчеты. Средняя стоимость вторичной недвижимости в России составляет 66,05 тыс. руб. за 1 кв.

 м — это на 0,3% дороже, чем в октябре, и на 8,4% превышает показатель ноября прошлого года.

Согласно данным ЦИАН, самую выраженную динамику цен на вторичное жилье сейчас демонстрирует Воронеж.

За месяц квартиры в городе подорожали в среднем на 1,8%, до 51,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении рост оценивается в 9%. На втором месте Краснодар, где жилье с октября стало дороже на 1,4% и сейчас стоит в среднем 64,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Это одновременно на 8% выше показателя за аналогичный период прошлого года.

В «Авито Недвижимость» обращают внимание на подорожание недвижимости в Новосибирске. Сейчас вторичные квартиры здесь продаются в среднем за 73,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 1,45%, а за год — на 8,9%. Лидером по снижению цен, по расчетам аналитиков, стал Саратов, где за месяц квартиры подешевели на 0,73%, до 44,4 тыс.

руб. за 1 кв. м.

Согласно их расчетам, в среднем недвижимость в столице сейчас выставлена на продажу по цене 222,27 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 0,3% ниже значения октября. В ЦИАН такого тренда пока не отмечают, но тоже говорят о небольшом колебании.

По данным сервиса, вторичное жилье в Москве стоит в среднем 209,2 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель вырос на 0,7%, за год — на 6%. В Санкт-Петербурге за месяц цены на жилье никак не изменились.

По данным «Авито Недвижимость», квартиры в городе продаются в среднем по цене 134,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов прогнозирует, что в ближайшее время стагнация цен на рынке вторичного жилья сохранится.

Ипотечные ставки начали снижаться — такая тенденция всегда приводит к увеличению спроса на новостройки, которые могут оттягивать на себя часть спроса со вторичного рынка.

«В такой ситуации повышать цены продавцам квартир на вторичном рынке вряд ли будет выгодно»,— объясняет господин Попов. Сокращение темпов роста стоимости до конца года прогнозируют и в «Авито Недвижимость».

Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко называет городами, в которых сохраняется тенденция к росту стоимости вторичной недвижимости, Екатеринбург, Ижевск, Самару, Казань, Пермь и Калугу.

«Новостройки за последние месяцы здесь сильно выросли в цене, спрос смещается на вторичный рынок»,— объясняет эксперт.

Он добавляет, что во многих регионах застройщики не смогли перейти на проектное финансирование, часть строек остановилась — это приводит к сокращению объема предложения на вторичном рынке и может способствовать росту недоверия к застройщикам.

Александра Мерцалова

Источник: /kommersant.ru/doc/4170134

Циклы рынка недвижимости: как выбрать удачный момент для покупки жилья

13 октября 2015

«Транио» рассказывает, какие факторы помогают выявить рецессию или очередной пузырь на рынке и когда лучше приобретать, а когда — продавать дом или квартиру за рубежом.

Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются периодическими колебаниями основных показателей деловой активности, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Рынок недвижимости особенно подвержен цикличности в связи с тем, что зачастую предложение не поспевает за быстро меняющимся спросом.

Цикл состоит из четырёх основных этапов: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления. Каждая стадия характеризуется определённой динамикой цен, числа сделок и объёма строительства. Поэтому потенциальному инвестору важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок страны, чтобы правильно выбрать момент для покупки или продажи недвижимости.

Цикл состоит из четырёх стадий: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления

Экспансия

Экспансию порождает рост экономики и повышение покупательной способности населения. Рыночный цикл входит в эту фазу, когда уровень невостребованной недвижимости падает до минимума, а покупательский интерес, напротив, заметно увеличивается.

Повышенный спрос влечёт за собой увеличение числа сделок и объёмов выданных ипотечных займов. В этот момент инвесторы начинают активно вкладывать средства в строительство новых объектов, чтобы удовлетворить возросший спрос.

В условиях дефицита объектов на рынке наблюдается рост стоимости недвижимости и повышение арендных ставок.

Перенасыщение

В какой-то момент инвесторы перестают обращать внимание на завышенную стоимость земли или самих проектов, полагая, что дальнейший рост цен и арендных ставок окупит их затраты. Собственники объектов также продолжают играть на повышение цен.

Именно тогда цены на экспонируемые на рынке объекты начинают заметно превосходить реальные покупательные возможности населения и бизнеса и число сделок начинает сокращаться.

При этом строительство объектов, начавшееся ещё в период экспансии, невозможно остановить в одночасье, и наступает перенасыщение рынка, которое может привести к образованию пузыря.

Рецессия

Рецессия проявляется в снижении цен и арендных ставок, на которое влияет не только сократившийся спрос, но и рост доли невостребованной недвижимости, чей фонд пополняется завершающимися стройками. В период рецессии инвесторы замораживают новые проекты и темпы строительства падают.

Восстановление

Падение рынка происходит до тех пор, пока цены не опустятся до показателя, соответствующего реальным потребностям и возможностям покупателей.

Тут начинается оживление рынка, постепенно растёт число сделок и снижается доля невостребованной недвижимости: спрос начинает поглощать созданные на стадии экспансии лишние площади.

Восстановление рынка недвижимости должно подкрепляться экономическим ростом, который помогает поддерживать спрос на жилье и коммерческую недвижимость, хотя это происходит не всегда.

Фазы Динамика основных показателей Спрос Предложение Стоимость Число/объём сделок Число/объём выданных ипотечныхкредитов Объёмстроительства Объёмфонданедвижимости Цены Арендные ставки

Экспансия	↑	↑	↑	↓	↑	↑
Перенасыщение	→	→	↑	→/↑	→/↓	→/↓
Рецессия	↓	↓	→/↓	↑	↓	↓
Восстановление	↑	↑	→	↓	→/↑	→/↑

Таким образом, чтобы определить на какой стадии цикла находится рынок, необходимо изучить долгосрочную динамику основных показателей спроса и предложения, а также поведение главного рыночного индикатора — цен на недвижимость.

Спрос может быть выражен количеством сделок или объёмом выданных ипотечных кредитов. При расчётах можно использовать и косвенные данные: количество регистраций сделок купли-продажи, объёмы перевода денежных средств с целью приобретения недвижимости и т.п.

Предложение может быть выражено данными о строительстве: числом новых строек или их завершений, а также показателями объёма жилого фонда. Стоимость недвижимости находит отражение в ценах квадратного метра или арендных ставках.

От теории к практике

Рассмотрим цикличность рынка недвижимости на примере Великобритании.

Относительную стабильность на рынке недвижимости Великобритании обеспечивает благоприятная экономическая и политическая обстановка. Периоды рецессии здесь непродолжительны, а восстановление происходит довольно быстро. Локальные рынки недвижимости Великобритании, за исключением Лондона, не сильно отличаются по ценовой динамике, поэтому можно говорить об общих для страны тенденциях развития.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio

Нынешний цикл на рынке недвижимости Великобритании начался с экспансии 2000-х годов, которая закончилась кризисом в 2007. За период экспансии, продлившийся с 2001 по 2007, цены выросли на 77,25 % (для сравнения: во время предыдущего цикла, начавшегося в середине 80-х, стоимость увеличилась на 63,60 %).

В 2000-е годы стремительный рост цен был обусловлен увеличением спроса: с 2002 по 2008 общий объём выданных ипотечных кредитов вырос на 64 % — с 221 до 363 млрд фунтов стерлингов. Рынок ответил на это ростом темпов строительства: с 2000 по 2007 ежегодное число завершённых проектов увеличилось на 30 %.

К 2007 году на рынке недвижимости образовался пузырь: темпы роста цен начали обгонять темпы роста заработной платы.

В 2007 году доля ипотечных платежей в доходах британцев достигла 51,8 %, тогда как в 2000 году она равнялась 26,5 %.

Коэффициент отношения цен на недвижимость к доходам населения впервые за 18 лет составил 5,75 (для сравнения: на пике предыдущего цикла, в 1989 он составлял 4,83).

С середины 2007 года началась рецессия: с резким падением спроса число сделок сократилось почти в два раза: с 1,6 млн в 2007 до 850 тыс. в 2008 году. Одновременно объём выданных ипотечных кредитов уменьшился на 28 %.

В 2009 году, когда число сделок с жилой недвижимостью сократилось до 800 тыс., средняя цена объекта упала до сопоставимого с 2005 годом уровня в 162 тыс. фунтов. Рецессия продолжалась с 2009 по 2012 год, а с начала 2013 началась фаза восстановления.

Постепенно восстановился спрос: число сделок в конце 2014 года составило 1,2 млн, что только на 400 тыс. ниже уровня 2007 года. Цены на недвижимость снова начали расти: с I квартала 2013 года по III квартал 2015 рост составил 20 %.

Одновременно с этим началось и восстановление строительства: в первом квартале 2015 года число новых строек достигло 40 тыс. единиц, что всего лишь на 10 тыс. единиц меньше пика 2007 года.

При первых признаках роста цен на рынке возникли опасения образования нового пузыря, однако, как и на стадии экспансии, в период восстановления цены могут расти до тех пор, пока они не войдут в противоречие с возможностями спроса. Сегодня доля платежей по ипотеке в доходах британцев в среднем составляет 28,8 %, что почти в два раза ниже уровня 2008 года, а коэффициент соотношения цен на жилье и доходов населения равняется 5,1.

Когда лучше покупать и продавать недвижимость

Выбирая недвижимость за рубежом, необходимо в первую очередь обратить внимание на состояние рынка выбранной страны и думать о долгосрочной перспективе, чтобы определить, как долго объект сохранит ликвидность и вырастет ли на него со временем цена.

Оптимальное время для покупки недвижимости — это начало стадии восстановления, когда цены достигают минимума и ожидается их дальнейший рост. Соответственно, лучшее время для продажи — это окончание периода экспансии или начало этапа перенасыщения.

Впрочем, в любой ситуации не стоит забывать о некоторых сопутствующих рисках:

• все рынки недвижимости развиваются циклично, но это не отменяет наличия особенностей каждого из них: так, рынок недвижимости Германии отличается плавностью перехода от одного этапа к другому благодаря законодательному регулированию, тогда как на более свободном рынке Испании часто случаются резкие спады и подъёмы;
• рынки недвижимости большинства стран, как правило, неоднородны: например, ситуация на рынке недвижимости Лондона несколько отличается от положения дел в других городах Великобритании, в Испании наблюдается рост цен в северных районах, а на юге стоимость жилья падает, а ситуацию на рынках недвижимости крупнейших мегаполисов мира, таких как Нью-Йорк, Лондон и Гонконг, вообще следует рассматривать отдельно;
• на длину циклов, глубину спадов и высоту подъёмов могут влиять и внешние факторы: социально-политические изменения, миграционные волны, ухудшение международной обстановки и т.п.

Иван Чепижко, «Транио»

Источник: /tranio.ru/articles/cikly_rynka_nedvizhimosti_kak_vybrat_udachny_moment_dlya_pokupki_zhilya/