Подводные камни ипотеки: как избежать лишних затрат по кредиту

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них.

  К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• материнский капитал;
• молодая семья;
• социальная ипотека;
• деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 453.000 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату.

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы.

Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Источник: /ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

• за рассмотрение заявки;
• за выдачу кредита;
• за обмен валюты;
• за перевод денег со счета на счет;
• за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

• жизни и здоровья заемщика;
• права собственности на недвижимость;
• риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

• увеличение суммы ежемесячных выплат;
• многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: /ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Подводные камни и риски ипотеки

Оформление ипотеки помогает обзавестись своей недвижимостью.

Но перед тем как сделать этот важный шаг, необходимо взвесить все риски и точно подсчитать все расходы, которые придётся понести. Нужно хорошо представлять также, и какие меры грозят со стороны банка в случае невыполнения условий договора.

Особенности ипотечного кредита

За подробным рассказом о том, что такое ипотечный кредит и каковы его особенности, вы можете обратиться к статье «Ипотека в России», здесь же лишь коротко напомним основные детали.

Ипотекой называют преимущественно долгосрочный кредит, ключевая особенность которого – он выдаётся под залог недвижимости, причём в качестве залога может выступить (чаще всего так и происходит) и недвижимость, приобретаемая на выданную банком сумму. В течение всего времени выплаты в ней можно свободно проживать, и действовать будут лишь определённые ограничения прав, касающиеся её отчуждения.

Объёмы средств, получаемые по ипотечному кредиту, могут быть довольно крупными, а процентные ставки ниже, чем по обычному потребительскому кредиту. Если платежи не будут вноситься регулярно, возможны санкции вплоть до взыскания и реализации заложенной недвижимости.

Ипотека для многих оказывается единственным способом обзавестись жильём, но брать её следует с осторожностью, поскольку существуют определенные подводные камни и риски ипотеки. Они могут различаться в зависимости от банка, но наиболее распространённые мы выделим и опишем.

Расходы при оформлении

Значительная часть неожиданных проблем связана с расходами при оформлении. Конечно, эти затраты никто не включает в стоимость кредита, и когда вам предлагают ипотеку под условные 9%, то все эти дополнительные расходы в них не входят. А значит, чтобы понять, сколько в действительности придётся заплатить, потребуется учесть и все сопутствующие затраты.

При этом все заинтересованные лица, зачастую, стараются такие расходы максимизировать, начиная с банков, которые стремятся к получению максимальной выгоды и иногда могут брать комиссию за каждую бумажку – в особенности это касается маленьких банков.

Кроме того, заплатить придётся ещё за страхование, оценку недвижимости, договорённость с застройщиком, если приобретается строящееся жильё, риэлтору, если он задействован в процессе.

Словом, стоит подготовиться к тому, что дополнительных расходов будет много.

Банковские комиссии

Перед подписанием кредитного договора обязательно следует внимательно его изучить, в частности, узнать есть ли какие-либо ежемесячные комиссии – из-за их выплаты ваши расходы могут оказаться существенно выше. Банки обычно не отказывают себе в удовольствии немного дополнительно заработать на комиссиях за рассмотрение заявки, выдачу кредита, переводы со счёта на счёт, обслуживание счёта, обмен валюты и прочие услуги.

Набор платных и бесплатных услуг везде разный, как и стоимость платных, а значит на это стоит делать поправку при выяснении, где ипотека будет выгоднее. Чтобы сразу узнать, во сколько обойдётся ипотека с комиссиями, нужно узнать у менеджера эффективную ставку – в неё все дополнительные расходы должны быть включены.

Ещё один важный пункт – штрафы, а они могут быть предусмотрены не только при нарушении обязательств, но также и в случае досрочного погашения. Такого рода штрафы также можно считать скрытой комиссией.

Если какие-то из перечисленных моментов в договоре вас не устраивают, лучше сначала обратиться к юристу за пояснениями относительно того, насколько эти пункты являются стандартными для договора ипотечного кредитования, и легко ли найти вариант без них. Если окажется, что банк выставляет какие-то экзотические условия, то вполне можно попытаться изменить их.

Также клиент вправе попросить внести новые пункты в договор. К примеру, сразу же закрепить возможность и условия рефинансирования при возникновении такой необходимости. Вполне вероятно, что банк будет готов на переговоры и изменение условий, а если нет, то лучше попробовать заключить договор с другим кредитором.

Страхование

Без страхования залога ипотеку получить не удастся, а вдобавок к этому практически во всех банках настаивают на страховании жизни и здоровья, и вообще пытаются заставить клиента взять комплексную страховку, защищающую от максимального числа рисков. Но защита защитой, а стоит такая страховка весьма недёшево.

Отказаться можно, обязательно только застраховать недвижимость, которая будет выступать залогом. Но если не застраховать жизнь и здоровье, то процент по ипотеке, скорее всего, будет повышен.

Это тоже следует учитывать, и хорошо подумать о том, что же выгоднее – всё-таки потратить больше денег на страховку, но получить кредит по сниженной ставке и защиту от рисков, либо сэкономить, но повысить свои риски и более высокую ставку.

Также стоит отметить ещё один нюанс: банк обычно предлагает сотрудничать с конкретной страховой компанией. Перед тем как подписывать договор с ней, стоит ознакомиться с условиями в других компаниях из числа аккредитованных банком – вполне вероятно, что некоторые из них предлагают куда более экономные варианты.

Услуги риэлтора

Конечно, при наличии опыта в деле поиска недвижимости для покупки, или если жильё приобретается у знакомых, можно обойтись и без риэлтора, но лучше всё-таки обратиться к услугам профессионалов.

Особенно актуальной помощь риэлтора будет при поиске на вторичном рынке, поскольку он может провести проверку юридической чистоты жилья – а её лучше обеспечить на 100%, чем затем доказывать свои права в судах.

Конечно, при обращении к риэлтору придётся заплатить, и эти траты следует учесть среди прочих.

Оценка недвижимости

Чтобы заключить договор ипотеки, понадобится провести оценку недвижимости, которая будет приобретаться, и платить за оценку также придётся покупателю. Отчёт об оценке в специализированном агентстве обойдётся, в зависимости от срочности и параметров квартиры, а также региона, в 3-8 тысяч рублей.

Сумма ипотеки будет рассчитываться именно исходя из оценочной стоимости квартиры, и обычно выдаваемый банком кредит не превышает 80% от неё.

Остальное придётся внести самому покупателю – это нужно как для подтверждения его платёжеспособности, так и для снижения риска банка. Если клиент в дальнейшем нарушит условия договора, то, даже перепродав квартиру ниже её полной стоимости, банк всё равно сможет вернуть себе деньги.

Обременение на квартиру

Поскольку приобретаемое жильё будет в течение всего срока ипотеки служить залогом, накладываются ограничения, связанные с распоряжением им.

Необходимо, чтобы любая операция, связанная с продажей, обменом, дарением – словом, с отчуждением недвижимости, предварительно была одобрена банком. Если же кредитор ответит на запрос отказом, то и операцию провести не удастся.

Также лишь с одобрения банка может проводиться перепланировка, как и любая другая операция, из-за которой стоимость залога может снизиться.

Основные риски

С ипотекой связано немало рисков, перечислим основные:

• Утрата права собственности – так, покупка жилья на вторичном рынке впоследствии может быть признана недействительной из-за того, что не была должным образом проверена его юридическая чистота.
• Неблагоприятные скачки курсов, если ипотека берётся не в той валюте, в которой заёмщик получает заработную плату.
• Рост плавающей ставки по кредиту.
• Утрата или серьёзное повреждение недвижимости вследствие пожара, затопления, урагана, землетрясения, теракта и тому подобных бедствий.
• Потеря способности продолжать выплаты в необходимом объёме из-за падения доходов.
• Сильное падение цены на недвижимость из-за кризиса и невозможность как продолжать выплаты по кредиту, так и полностью погасить долг, продав недвижимость.
• При покупке строящегося жилья – банкротство застройщика и невозможность довести строительство до завершения.

Практически от любой из этих угроз можно застраховаться, что обеспечит надёжную защиту, но и потребует ежегодно вкладывать средства в страховку. Разберём самую частую причину проблем с ипотекой, а именно утрату клиентом платёжеспособности.

Утрата платёжеспособности

Самая распространенная опасность – затруднения с выплатой долга, из-за которых банк может наложить штрафы, в результате чего ситуация лишь ухудшится, а при длительных невыплатах кредитор получит право реализовать залог и возместить остаток долга за счёт вырученных таким образом средств (пример подобного развития событий приводится в разделе «Судебная практика»).

Такого рода проблемы могут возникать при снижении дохода вследствие потери работы, уменьшения заработной платы, временной нетрудоспособности заёмщика и тому подобных происшествий, а также и просто неправильного расчёта семейного бюджета. В большинстве случаев от проблем с банком при утрате платёжеспособности способна уберечь соответствующая страховка.

Последствия

Если же её нет, то при задержке с выплатами будут применены санкции от банка – сначала штрафы, затем требование о досрочном возврате кредита, если не выплачиваются и они. Затем, если не сделан и досрочный возврат, может последовать обращение взыскания на жильё, ведь именно оно выступает залогом по ипотеке.

Обращение взыскания на жилье

Это уже крайняя мера, на которую крайне неохотно идёт и сам банк, поскольку она означает, что сделка полностью провалена, и он сможет в лучшем случае лишь вернуть себе средства. Потому если у вас возникли финансовые проблемы и на горизонте маячат санкции банка, то главное – не пытаться прятаться от кредиторов, наоборот, следует сразу же пойти на контакт и попытаться найти пути решения.

Это может быть реструктуризация кредита или его рефинансирование. Если банк видит хоть какую-то перспективу, что ипотека всё же будет отдана, то реструктуризация наверняка будет сделана, а если нет, то остаётся возможность обратиться в другой банк.

Если не затягивать, не накапливать штрафы и долги, то до обращения взыскания на недвижимость дело наверняка не дойдёт, и жильё удастся сохранить.

Как снизить риски

Подводя итоги, сделаем краткие выводы о том, как уменьшить риски ипотеки:

• Внимательно изучите все дополнительные условия, не ориентируясь лишь на основную процентную ставку – нужно хорошо знать все платежи, которые придётся сделать, и рассчитать свои силы так, чтобы с их выплатой не возникло затруднений.
• Самостоятельно подберите страховщика – наверняка это позволит заметно сэкономить.
• Старайтесь погасить кредит досрочно – даже если есть возможность сделать это лишь частично, то опережение графика никогда не повредит. Соответственно, и подбирать нужно такой ипотечный кредит, по условиям которого досрочное погашение будет более выгодным.
• Не забудьте оформить налоговый вычет, если он доступен – это также позволит хорошо сэкономить.
• Проверьте, нет ли возможность получить льготы от государства – для ипотечников предоставляется немало льгот, и возможно вы также имеете право претендовать на какие-то из них.
• Старайтесь всегда идти на диалог с банком, и не откладывать решение проблем на потом.
• Время от времени интересуйтесь актуальными ставками, и проверяйте, не упали ли они – в этом случае может оказаться выгодным провести рефинансирование.
• Берите ипотеку только в той валюте, в которой получаете значительную часть своих доходов. Так удастся уберечься от скачков курса – конечно, на них можно выиграть, но ведь можно и проиграть. Как это бывает, уже проверили те граждане, которые брали ипотеку в долларах перед тем, как курс рубля к доллару упал более чем вдвое.

Судебная практика

Гражданин Кузнецов А.В. по доверенности ПАО «Краснодарский инвестиционный банк» подал иск к гражданам Хомяковым о взыскании задолженности по ипотеке и покрытии расходов на уплату госпошлины. В иске содержалось прошение обратить взыскание на заложенную недвижимость, реализовав её с публичных торгов, и расторгнуть кредитный договор банка с Хомяковыми.

Обоснован иск тем, что они не выполнили условия договора, а именно, не вносили платежи в течение полугода, накопив задолженность свыше 200 000 рублей, подтверждающуюся выпиской с лицевого счёта.

Условия заключённого кредитного договора предусматривали, что при возникновении такой ситуации кредитор имеет право потребовать вернуть всю сумму досрочно с процентами и другими платежами, сначала от самих должников, а затем и их поручителей.

Требования о досрочном возврате были сделаны в письменном виде дважды, но результата не возымели.

Также кредитор имеет право обратить взыскание на залог, и после истечения установленного срока для реакции на требование о досрочном возврате был подан иск в суд.

Представитель истца сделал ходатайство по электронной почте, в котором просил провести заседание в его отсутствие.

Представитель одного из ответчиков поддержала исковые требования относительно взыскания средств, против остальных же возражала, прося о мировом соглашении, однако не было предоставлено ни его условий, ни намерений второй стороны его заключить.

После изучения всех аспектов дела, суд пришёл к выводу, что требования истца необходимо удовлетворить: ответчики действительно не исполняли требуемым образом свои обязательства по договору, следовательно, взыскать с них задолженность целиком правомерно – с этим согласилась и представитель ответчика.

Чтобы обратить взыскание на заложенное имущество, должно быть доказано, что нарушение договора не является незначительным – для этого время просрочки должно превышать 3 месяца, а сумма – 5% от стоимости недвижимости. В данном случае оба пункта выполнены.

А значит, на заложенную квартиру может быть наложено взыскание, согласно законодательству в виде продажи с публичных торгов (если в договоре не установлен иной порядок). Начальная цена устанавливается на основании данных из отчёта об оценке квартиры.

Исходя из этого, суд постановил удовлетворить требования истца, а также возместить судебные расходы за счёт ответчика.

Решение от 29 декабря 2017 г. по делу № 2-2452/2017

Источник: /pravo.estate/kvartira/ipoteka/podvodnye-kamni/

Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek / Flickr.com

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei / Flickr.com

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Вариантов три:

• Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
• Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
• Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Ошибка 6. Не читать договор

Barbara Krawcowicz / Flickr.com

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Как надо сделать

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы — всё быстро и без сложностей.

Узнать всё об ипотеке

Источник: /Lifehacker.ru/podvodnye-kamni-ipoteki/